お役立ちコラム
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マンションの解体費用の相場はどれくらい？誰が費用を負担する？
2022年08月23日お役立ちコラム
マンションが老朽化して建て替えを行う場合など、マンションの解体が必要になった時、気になるのはその費用です。
一般的に、マンションの解体は戸建ての解体よりも大規模な工事になるため、解体工事の工期も1～2ヵ月と長期になります。
この記事では、マンション解体が必要になる理由や解体費用は誰が負担するのか、解体費用の相場・内訳、解体前に確認すべきことについて分かりやすく解説していきます。
マンション解体が必要になる理由とは？
「お金や時間をかけてまで、マンションの解体なんてやらなくてもいいのでは？」と思うかもしれませんね。
しかし、長年同じマンションに住んでいると、マンションの解体が必要になることがあります。
ここでは、マンション解体が必要になる理由をご説明します。
マンションの老朽化
マンションにも寿命があるため、竣工から月日が経つと老朽化します。
鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションの法定耐用年数は47年と定められていますが、必ずしも実際の寿命とイコールではありません。
一般的に、マンションの寿命は30～40年程度といわれており、これを過ぎると外壁や設備が劣化します。
住環境の改善・安全性を確保するためにも、建て替えが必要になるのです。
新耐震基準をクリアするため
1981年6月以降に建てられたマンションは、震度6強から7くらいの地震に耐えられる新耐震基準をクリアしています。
しかし、それ以前に建てられたマンションは旧耐震基準しか満たしていない可能性があるため、倒壊の懸念から解体が必要になることがあります。
マンション解体費用は誰が負担するの？
実際にマンションを解体することになった場合、工事費用は誰が負担するのでしょうか。
賃貸マンションの場合、解体費用は基本的にマンションの所有者であるオーナーが負担します。
一方、分譲マンションの場合、解体費用は居住者が負担することになります。
分譲マンションでは居住者のことを「区分所有者」と呼び、購入した部屋の持ち主とみなされるのです。
同時に、マンションの敷地を売却する場合も、居住者が解体費用を負担します。
ただし、売却には区分所有者の5分の4以上の賛成が必要です。
マンションの建て替えを行う場合、居住者が解体費用を全額するケースは少ないです。
分譲マンションでは、管理費や修繕積立金を毎月支払います。
そのお金は解体費用に充てることができるため、足りれば居住者の費用負担はありません。
不足分があれば、その分の費用のみ居住者が負担することになるでしょう。
マンション解体費用の相場はどれくらい？
分譲マンションを1棟まるごと解体するのに必要な費用相場は、構造によって異なります。
| マンションの構造 | 解体費用の坪単価 |
| 鉄骨造 | 2.5～4万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 4～8万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 5～8万円 |
上記はあくまでも目安です。
造りが頑丈な分、鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも、鉄骨鉄筋コンクリート造の方がやや高くなる傾向にあります。
また、以下の条件によって解体費用に差が生じます。
・マンションの敷地面積（坪数）
・立地条件（都市部か郊外か、道路の幅など）
・付帯工事の有無（倉庫や駐車場、塀、庭木の撤去）
・アスベスト建材の使用の有無
マンション解体費用の内訳は？
マンション解体費用の内訳は、細かな部分で業者による違いがありますが、ある程度項目が決まっています。
どのような内訳があるかを知っておくと、業者から見積もりを取る時に良し悪しが判断しやすいです。
仮設工事費用
工事現場に設置する仮設トイレや仮設水道、電気、周辺の仮囲いを建てるための費用です。
養生、足場費用
足場の設置や養生シート、防音シートなどにかかる費用です。
マンションの規模が大きいほど負担額も増えます。
業者によっては、仮設工事費用が含まれる場合もあります。
解体費用
マンション解体工事そのものの費用です（労務費と記載される場合があります）。
内訳の中でもっとも費用の割合が大きくなります。
廃棄物運搬費用
解体工事で排出された建材を運搬するための費用です。
廃棄物処理費用
解体工事で排出された建材を処分するための費用です。
業者によっては、廃棄物運搬費用が含まれる場合もあります。
このほかに、工事の際の駐車代や近隣挨拶などを諸経費として請求されることがあります。
マンションの解体前に確認すべきこと
マンションを1棟まるごと解体する際、居住者が確認すべきことをご説明します。
解体工事の必要性
区分所有法により、マンションの解体工事には居住者の5分の4以上の賛成が必要とされています。
まずは、解体工事に賛成か反対かの判断を下しましょう。
建て替えの理由や費用の負担額などを含め、管理組合とよく話し合うことが大切です。
寿命による劣化が著しい、あるいは耐震補強が必要な場合は建て替えの理由も納得できますが、一部分の修繕工事で済むケースもあるため、本当に解体工事が必要かよく検討しましょう。
仮住まいや引越し先の手配
マンションの建て替えは長期間かかります。
建て替え期間中の仮住まいの用意や、引越し先の提案、引越し代金の補助についても確認しておきたいポイントです。
高齢者向け返済特例制度の内容
高齢者向け返済特例制度とは、満60歳以上の人がマンション建て替えなどでお金が必要になった時、最大1,000万円まで利用できる融資制度です。
居住者が高齢者の場合は、この制度を利用して費用負担を軽減することも視野に入れましょう。
まとめ
今回は、マンションの解体費用の相場や誰が費用を負担するかについてご説明しました。
解体工事の費用は安くありませんから、解体工事の必要性や居住者の費用負担を確認しておきましょう。
解体工事の見積もりを取った際、相場よりも安い業者に依頼したくなる気持ちは分かりますが、重視すべきは解体工事の実績です。
マンションなどの解体工事をご検討の方は、解体工事の実績が豊富な株式会社松ダイナミックにご相談ください。
